970 REKLAM
AV. VAHİT KAYA

AV. VAHİT KAYA

Mail: avkvahitkaya@gmail.com

COVID-19 Kira Sözleşmelere Etkisi

COVID-19 Kira Sözleşmelere Etkisi

CORONA (COVİD-19) PANDEMİSİNİN KİRA SÖZLEŞMELERİNE OLAN
ETKİSİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ

Son günlerde dünyanın gündeminde yer alan Coronavirüs pandemisi toplum yaşamına ve
buna bağlı olarak toplumun hukuki haklarına tesir etti. Dünya Sağlık Örgütü’nün bu virüsü,
dünyada eş zamanlı olarak, çok yaygın bir biçimde, çok fazla sayıda insanı tehdit eden bulaşıcı
hastalık denilen “pandemi” (yani geniş kitlelere yayılmış olan salgın hastalık) olarak ilan
etmesinin yanı sıra, bu salgının ticari hayatı etkilemesi ve böylece beraberinde hukuki ihtilafları
doğurması kaçınılmaz oldu. Toplumun neredeyse tamamını etkileyen salgın, ticari işletmelerin
faaliyetlerini, tüketici sözleşmelerini, kira sözleşmelerini, işçi-işveren ilişkilerini, kıymetli
evraklardan olan çekin ibrazı sürelerinin işleyişlerini ve bunun gibi onlarca hukuki durumu
öngörülemez biçimde etkiledi. Salgının öngörülemez oluşu beraberinde doğuracağı etkinin de
tahmin edilip tedbir alınması ihtimalini azalttı.

Yaşanan pandeminin (salgının) olağanüstü hali ve etkisi, hukuk literatüründeki yansıması olan
mücbir sebep kurumunu gündeme getirmektedir. Mücbir sebep kavramı Türk Borçlar
Kanunu’nda tanımlanmadığından yerleşik yargısal içtihatlar ve doktrindeki görüşler ışığında
yorumlanması gerekmektedir.

Bu çalışmamızda CORONA (COVID-19) VİRÜSÜNÜN KİRA SÖZLEŞMELERİNE OLAN
ETKİSİ VE BU BAĞLAMDA DEĞERLENDİRİLMESİ GEREKEN MÜCBİR SEBEP VE
GEÇİCİ İFA İMKANSIZLIĞI KAVRAMINA, AYRICA 26 MART 2020 TARİHİNDE
GETİRİLEN TORBA KANUN EK 2. MADDE KAPSAMINDA İŞYERİ KİRALARINA
İLİŞKİN DÜZENLEMELERE değineceğiz.

Doktrindeki yaygın görüş olan objektif teoriye göre; “…gerçekleşme tarzı ve şiddeti
(yoğunluğu) itibariyle olayların normal akışına göre beklenmedik halleri açık bir şekilde
aşan, kaynağını sorumlunun işletme ve faaliyeti alanı dışında bulan her olay…” mücbir
sebep olarak tanımlanmıştır. (Eren, F. : Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara, s.557)
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1190 E. Ve 2018/1259 K. Numaralı kararı uyarınca
doktrindeki hakim görüşe uygun olarak; “Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve
işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlaline mutlak
ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan
olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep
sayılır.”

Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi olarak ilan edilen Coronavirus, toplum ve hukuk
üzerindeki etkisi ile bu etkiye bağlı olarak meydana gelen neticeler çerçevesinde, salgınının da
öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü bir hal olarak değerlendirilmesi kaçınılmazdır.
Yukarıda bahsi geçen Yargıtay kararı uyarınca da salgın hastalıklar mücbir sebeplere örnek
olarak sayılmıştır. Tabii ki bu salgın hastalıkların sonuçları ve Türk Borçlar Hukuku’nda
sözleşmelere olan tesiri, her somut olay için ayrı ayrı, kendi koşulları içinde incelenip özel
olarak değerlendirilmelidir.

Bilindiği üzere, söz konusu pandemiyi önlemek amacıyla İçişleri Bakanlığı tarafından
16.03.2020 tarihinde 81 il valiliğine gönderilen Coronavirüs konulu genelgede; “tiyatro,
sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe,
gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu,
nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk
oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dâhil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark,
yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin
faaliyetlerinin geçici bir süreliğine durdurulmasına” karar verilmiştir.
İç İşleri Bakanlığı’nın yayımladığı bu genelge ile işletmelerin büyük çoğunluğu faaliyetlerini
durdurmak durumunda kalmış, dolayısıyla satışlarda olağanüstü düşüş görülmüş, ürün tedarik
edilmesinde büyük problemler ortaya çıkmıştır. Bu koşullar altında uygun illiyet bağının
varlığı göz önünde bulundurularak kapalı olan işyeri ve mağazalara ilişkin kira
sözleşmelerinin akıbetlerine yönelik hukuki nitelendirme yapmak gerekirse; mücbir
sebep koşullarının oluştuğunun kabulü mümkündür. Bilindiği üzere kira sözleşmeleri
tanzim edilirken asıl olan tarafların serbest iradeleridir. Bu kapsamda taraflar, kamu düzeni,
Sayfa 3 / 7
emredici hükümler, genel ahlak kuralları gibi Türk Borçlar Kanunu’nun 27. maddesinde bahsi
geçen durumlarla bağlı olmakla beraber serbest iradeleri ile belirledikleri hükümlerle de
bağlıdırlar. Özellikle ticari amaç için akdedilmiş kira sözleşmelerinde “mücbir sebep” başlıklı
hükümler bulunmakta ve sonucunda çeşitli fesih yolları öngörülmektedir. Mücbir sebep
dolayısıyla gündeme gelen ifa güçlüğü bu çalışmamızda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
(“Türk Borçlar Kanunu”) hükümlerine göre değerlendirilecektir.
COVID-19’un önlenmesi bakımından alınan birtakım tedbirler ile etkileşimin fazla olduğu
toplu alanların kapatılması ve faaliyetlerinin durdurulmasına karar verilmiştir. Söz konusu karar
ile faaliyetleri durdurulan kiracı konumundaki işletmelerin kira sözleşmesi ile üstlendikleri kira
ücreti ödeme borcunu yerine getirmesi bazı durumlar için imkansız hale gelirken bazı durumlar
için güç hale gelmiştir. Aşağıda bu konulara değinilmiştir.

AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ
Türk Borçlar Kanunu Madde 138
Aşırı İfa Güçlüğü

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen
olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin
yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı
düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın
aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden
sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden
dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının
yerine fesih hakkını kullanır.”
Aşırı ifa güçlüğü, madde metninden anlaşılacağı üzere sözleşmenin yapıldığı sırada
taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumda,
borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkan ve sözleşmenin yapıldığı sırada
mevcut olguların, kendisinden ifasının istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek
derecede borçlu aleyhine değiştiren ve ifanın aşırı ölçüde güçleşmesi olarak düzenlenen
bir kurumdur. Bu hükmün uygulanması belli şartların mevcudiyetine bağlıdır, bu şartlar;
* Taraflarca öngörülemeyen bir durumun oluşması
* Bu durumun borçludan kaynaklanmaması

* Gerçekleşen bu durum sonrasında ifanın dürüstlük kuralına aykırılık oluşturacak
biçimde güçsüzleşmesi
* Borçlunun, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan
haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması.
Eğer bu dört şart sağlanmışsa, bu durumda ifası aşırı ölçüde güçleşen borçlu, sözleşmenin
uyarlanmasını hâkimden isteyebilir. Önemle belirtmek gerekir ki; borçlunun bu şartların varlığı
durumunda doğrudan dönme veya fesih hakkını kullanma imkânı yoktur. Öncelikle
mahkemeye başvurarak sözleşmenin uyarlanmasını talep etmek zorundadır. Hâkim, eğer
uyarlama mümkünse takdir ettiği tedbirleri uygulatarak uyarlamayı gerçekleştirir. Uyarlama
mümkün olmuyorsa bu kez borçlu, sözleşmeden dönme ve sürekli edimli sözleşmelerde fesih
haklarını kullanabilir.

Bunlarla birlikte aşırı ifa güçlüğü meselesi, sözleşmeler üzerinde önemli sonuçlar
doğurduğundan hatta gerekiyorsa sözleşme ilişkisini sona erdirdiğinden her somut olay
bakımından ayrı ayrı ve özenle incelenmesi gereken bir meseledir. Bu nedenle hâkim,
sözleşme hükümlerini sonuna kadar ayakta tutmaktan yana tavır takınacaktır. Örneğin COVİD-
19 sebebiyle işyerlerini faal olarak kapatan ancak internet üzerinden ticari faaliyetlerine devam
eden veya nerdeyse tüm satışını paket servis ile gerçekleştiren ve ciro kaybını çok az seviyede
yaşayan iş yerleri de mevcuttur. Dolayısıyla aşırı ifa güçlüğü ve mücbir sebebin ve uygun illiyet
bağının her somut olaya uygulanması kendi koşulları altında incelenmeli ve şartları özel olarak
ele alınıp değerlendirilmelidir.

Sonuç olarak, tacirler pandeminin yarattığı toplumsal ve ekonomik etkileri kendi zararları ve
yıkımları yönünde ispat eder ise işbu hükmün tacirler arasındaki kira sözleşmeleri kapsamında
uygulaması söz konusu olabilir. Dolayısıyla, taraflar kira sözleşmeleri kapsamında uyarlama
talep ederek sözleşme hükümlerinin dengelenmesini sağlayabilecektir. Bunun yanı sıra, söz
konusu uyarlama, mevcut zor durum iyileştirilemez ise sürekli edimli sözleşmelerde fesih hakkı
gündeme gelebilecektir. Kira sözleşmeleri de sürekli edimli sözleşme olduğundan, uyarlama
halinde bir sonuç alınmadığı takdirde fesih yoluna gidilebilecektir.

İFA İMKÂNSIZLIĞI /GEÇİCİ İFA İMKANSIZLIĞI
Söz konusu olağanüstü durumu kira sözleşmeleri açısından değerlendirdiğimiz zaman Türk
Borçlar Kanunu’nun 136. maddesinde bahsi geçen ifa imkansızlığı durumu da gündeme
gelmektedir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 136
İfa İmkânsızlığı/Geçici İfa İmkansızlığı
“Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer.
Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı
taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü
olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya
sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu
hükmün dışındadır. Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve
zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle
yükümlüdür.”

Bir kanun hükmü veya idari karar doğrultusunda uygulanan örneğin, iş yerini, oteli, kiralananı
kapatmak, üretimi durdurmak, hizmeti sona erdirmek gibi durumlarda imkânsızlık olgusu ele
alınabilir ki bu durumda kusursuz, objektif ve sözleşme sonrası imkânsızlık söz konusu
olacaktır. Dolayısıyla, tarafların borçları sona erecek, varsa karşılıklı verilenlerin iadesi
istenebilecektir. Ancak bir borcun kararlaştırılan zamanda ifasının önünde kesin bir engel
olmakla birlikte, ifanın daha sonraki bir zamanda mümkün hale gelebilecek olması durumunda
“geçici imkânsızlık” söz konusu olacaktır.

İŞ YERİ KİRALAMALARINDA GEÇİÇİ İFA İMKANSIZLIĞI ÜZERİNE
DEĞERLENDİRME
Özü itibariyle geçici nitelikteki olguların da ifayı imkânsız kıldığını kabul etmek gerekir.
İmkânsızlık geçici nitelikteyse ve kiracın kusuruna dayanmıyorsa sözleşmenin sona ermediği,
yalnızca bu geçici imkânsızlıkla sınırlı kalmak üzere kiracının faaliyetini gerçekleştirememesi
sebebiyle kira borcundan kurtulacağı muhtemeledir. Kira verenin geçici imkansızlık boyunca
bu duruma katlanması gerekir veya edimi elde edemeyen kusursuz alacaklı da kendi edimini
ifadan kaçınabilir. Dolayısıyla Corona (Covid-19) pandemisi sebebiyle faaliyetlerini durduran
ticari işletmelerin faaliyetleri bir idari veya adli makam tarafından kusur olmaksızın
durdurulması halinde kira borcu yükümlülüğü imkansızlık süresince ortadan kalkması
muhtemel görülecektir.

TORBA KANUN İLE İŞ YERİ KİRALARINA İLİŞKİN GETİRİLEN
DÜZENLEMELER

GEÇİCİ MADDE 2 – (1) “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri
kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”
Bilindiği üzere Türk Borçlar Kanunun kiracının kira borcunu ödememesinin sonuçları
bakımından 352/2 hükmünde “ Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi
içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını
aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda
bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda
ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira
sözleşmesini sona erdirebilir.”

Torba Kanunun Ek-2. Maddesi incelendiğinde görüleceği üzere 01.03.2020-30.06.2020
tarihleri arasında işleyecek iş yeri kiraları borcu bakımından, bu borçların ödenmemesi fesih ve
tahliye sebebi oluşturmayacaktır. Yani bu süre zarfında kiracı kiracıya karşı haklı ihtarda
bulunamayacak, dolayısıyla bu borçların bu süre aralığında ödenmemesi kiracı için fesih
hakkını doğurmayacaktır. Dolayısıyla kiraya veren bu süre zarfında ödenmemiş iş yeri kira
borçlarına ilişkin 7226 sayılı Kanun ve İcra İflas Kanunu kapsamında icra takibi
başlatamayacaktır. Bu hüküm konut kiralarını kapsamamakta, sadece iş yeri kiraları ile sınırlı
kalmaktadır. Ayrıca bu düzenleme sadece kira bedelini ödeme borcuna aykırı davranan
kiracının tahliyesini ve sözleşmenin feshini engellemekte, bu hali de “ödeyememe” durumu ile
sınırlı tutmaktadır.

GENEL DEĞERLENDİRME
TORBA KANUN BAKIMINDAN;

a) Belirtmek gerekir ki torba kanunun pandemi sebebiyle faaliyetlerini durdurmayan
işletmeler için belirtilen zaman aralığında doğan kira borçlarına ilişkin olarak yaşadığı
ticari zorlukları hafifletmek, kiraya verene karşı kiracıyı bir nebze korumak adına
getirildiğini söyleyebiliriz. Yine de kiracının 30.06.2020 tarihinden sonra geçmiş
tarihlere ilişkin kira borçları ve temerrüt faizleri kiraya veren tarafından talep
edilebilecektir.

GEÇİCİ İFA İMKANSIZLIĞI BAKIMINDAN;

b) Corona (Covid-19) pandemisi sebebiyle faaliyetlerini idari veya adli bir karar ile
(“tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli
lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır
bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun
salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dâhil),
çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca,
masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetlerinin geçici bir süreliğine
durdurulmasına”) durduran işletmelerin bu imkansızlık süre zarfında kira borcuyla
geçici olarak sorumlu olmayacağı ve kendi kusuru olmaksızın, mücbir bir sebeple
durdurduğu faaliyeti dolayısıyla kira borcunun mücbir sebep sona erdikten sonra da
talep edilemeyeceği kanaatindeyiz.

AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ BAKIMINDAN;

c) Corona (Covid-19) pandemisi sebebiyle faaliyetlerini durdurmayan fakat kısıtlayan,
verdiği hizmet bakımından seyrekleştiren ya da pandemi sebebiyle kendi kusuru
olmaksızın durumu sözleşme kurulduğu sırada bulunan koşullardan daha ağırlaşan
kiracı (örnek; COVİD-19 sebebiyle işyerlerini faal olarak kapatan ancak internet
üzerinden ticari faaliyetlerine devam eden işletmeler, işyerindeki faaliyetlerini
kısıtlayarak işletmeye müşteri almayan fakat paket faaliyetini sürdüren restoran, kafe
vs. işletmeler) faaliyetini ifa güçlüğü sebebiyle kira sözleşmeleri kapsamında uyarlama
talep ederek sözleşme hükümlerinin dengelenmesini sağlayabilecektir. Her ne kadar bu
konuda mahkemeden uyarlama talep edilebileceği açık olsada pandeminin geçici süresi
ve uyarlama talep edildikten sonraki yargı sürecinin süresi göz önüne alınınca taraflara
haklarını hatırlatan bir avukatla bu konuda sulh olunması tarafların yararına olacaktır.

Av. Abdulvahit KAYA & Av. Dilay REŞİTOĞLU & Av. Sergen DEMİRKOPARAN

Dumlupınar Mah. Pelin Sok. No:51 Yenitepe–Nuhoğlu Rezidans 2 Etap B Blok Kat:16 D:159 34720 Fikirtepe-Kadıköy/ISTANBUL
Tel: (+90) 216 519 60 30 / 31 Fax: (+90) 216 519 60 32 info@kayapartner.com www.kayapartner.com

Yorum Yazın