Günel İnşaat Gayrimenkul Emlak Danışmanlığı Yönetim Kurulu Başkanı Murat Günel; inşaat sektöründeki iflasların yanısıra Ataşehir'deki gayrimenkul ve emlak piyasasındaki artışları, kentsel dönüşüme uğrayan İmar İskan Bloklardaki belirsizliklerle ilgili önemli açıklamalarda bulundu.

Ataşehir’in ilçe olmasıyla marka değeri arttı

Özellikle Ataşehir’in 2008’de İlçe olmadan önce iki farklı yapılaşma ile karşılaşmaktayız. Ataşehir’in merkezi dediğimiz Atatürk Mahallesinde yüksek katlı planlı yapılar, diğer mahallelerinde ise gece kondu ve az katlı yapılaşmasıyla bir mozaik görüntüsü hâkimdi. Ataşehir Belediye Başkanımız Sayın Battal İlgezdi ile ekibi Ataşehir’de ciddi ve önemli hizmetleri vatandaşlarla buluşturdu. Özellikle kentin planlamasında yeşil alanlar, park ve bahçeler gibi insan yaşamına katkı sağlayacak hizmetler yapıldı. Yolların, kaldırımların, park ve bahçe hizmetlerinin yanısıra özellikle sorunlu olan mahallelerdeki alt yapı ve üst yapı hizmetlerinin yanısıra imar alanındaki eylemler, etkinlikler ve çalışmalar doğal olarak Ataşehir halkına artı olarak yansıdı.

Yerel yönetimlerin yatırımları kente değer katar
Gayrimenkul ve emlak piyasasında belediyelerin önemli yeri ve fonksiyonu vardır. Belediyenin yapmış olduğu alt-üst yapı çalışmaları, parklar, yeşil alanlar, yollar ve kaldırımların yanısıra ve diğer fiziki projeler o kentin tercih edilmesindeki değerini arttırır. Buda kentteki yaşanabilirliğinin artmasıyla birlikte gayrimenkul ve emlak sektörünün değerinde artış olur.

Ataşehir yerel yönetim anlamında şanslı bir ilçe

Ataşehir’de faaliyet gösteren bir firma yöneticisi olarak Ataşehir Belediye Başkanımız Sayın Battal İlgezdi ve ekibine çok teşekkür ediyorum. Çünkü Ataşehir’de ticari faaliyette bulunmak ve yaşamak bizi memnun ve mutlu ediyor. Özellikle bulunduğumuz sektör nedeniyle diğer ilçelerde yaşadığımız sıkıntıları Ataşehir’de yaşamıyoruz. Esnaflığımızı ve faaliyetlerimizi de en iyi şekilde yapmaya çalışıyoruz.

Ataşehir’in imar ve kentsel dönüşümleri konusunda belediye hem vatandaşlara hemde şirketlere süreçlerde yardımcı oluyor
Özellikle imar planlarının çıkması ile birlikte kentsel dönüşüm alanında faaliyet gösteren firmaların yanısıra Ataşehir Belediyesinin de kentsel dönüşümlerle ilgili ciddi çalışmaları ve bilgilendirmeleri oluyor. Bilmeyen vatandaşlarımız için hatırlatmakta yarar var. Ataşehir Belediyesi kendi bünyesinde kentsel dönüşüm müdürlüğü ile kentsel dönüşüm yapılacak mahallelerde hem belediye hizmet binasında hemde mahallelerde kentsel dönüşüm bilgilendirme ofisleri açarak burada belediyece görevlendirilen memurlar, mühendisler, mimarlar ve avukatların yanısıra teknik personel eşliğinde mahalledeki vatandaşlarımızı bilgilendiriyor. Belediyenin vatandaşları bilgilendirmesi, inşaat alanında faaliyet gösteren firmalara da önemli kolaylık ve rehberlik sağlamış oluyor. Örneğin; toprak karşılığında veya kat karşılığı daire anlaşması yapacağımız vatandaşlarımıza bu süreçleri kolay ifade edebiliyoruz.

Ataşehir’in emlak değerinin artması markalaşmasıyla alakalı

Ataşehir 17 mahallesiyle ilçe olduktan sonra yapılan çalışmalarla emlak ve inşaat sektörü için en yüksek marka değeri olan ilçe haline geldi. Marka ilçe olmasıyla birlikte emlak sektöründe fiyatlarda tavan fiyatlar oluştu. Tavan fiyatlarının oluşmasında günümüz şartlarında deprem yönetmeliğine uygun yapıların inşasının yanısıra otopark, güvenlik, çocuk oyun bahçeleri, spor alanları, kamera sistemleri, havuz v.b. sosyal alanlarında beraberinde yapılması insanları cezp etti.

Ataşehir, sosyal yaşam alanları ile ön plana çıkmasıyla tercih ediliyor

Özellikle son dönemde yapılan konutlarda oturan vatandaşlarımızın bakış açısının yanısıra kültürel ve sosyal yaşam standartı artmış oldu. Çevre ilçelerden ise Ataşehir’in kaliteli konut ve artan sosyal yaşam koşullarıyla birlikte Ataşehir’e tercih artmaya başladı. Buda konutlara olan talebi arttırdı.

Ataşehir’in sosyal alanları Kadıköy gibi ilçeleri geride bıraktı
Ayrıca konut satışlarıyla birlikte Ataşehir’e taşınan komşularımız ise yeni komşularıyla kültürel ve sosyal etkileşimi artmış oldu. Önceleri Kadıköy’ün Bağdat Caddesi, Cadde Bostan ve Bostancı v.b. gibi semtlerin adları zikredilirken, şimdi ise insanlar sosyalleşme ve kültürel anlamda etkinliklerin yeni merkezi olan Ataşehir’in marka bilinci oluşmasıyla; Atatürk, Barbaros, Yenişehir, İçerenköy, Küçükbakkalköy gibi Ataşehir’in merkez mahalleleri önemli tercih edilen konuma geldi.

Kentsel dönüşüm ile birlikte mahallelerin değerleri ciddi anlamda arttı

Özellikle imarı çıkan mahallelerde gece kondu ve az katlı yapıların dönüştürülmesiyle birlikte sektörel anlamda hareketlilik, istihdam ile ekonomik canlanma sağlandı. Kentsel dönüşümü tamamlayan ve konut stoku tamamlanan mahallelerde konut+ticari alanların değeri 3-5 kat artmış oldu.

Ataşehir’in kentsel dönüşümünü her zaman savundum ama Rantsal Dönüşümü asla savunmadım!
Ataşehir’de ben kentsel dönüşümü her zaman savundum. Ama rantsal dönüşümü asla savunmadım. Yerinde kentsel dönüşüm mantığını savundum. Örneğin; Bir yeri dönüştürdüğünüzde o yerdeki vatandaşları zorla ve koşullarını zorlayarak farklı yerlere göndermeye çalışıyorsunuz. Böylelikle oradaki hak sahipleri zorlu günümüz koşullarında o yerini satmak zorunda kalıyor ve bir başka mahalle ya da ilçeye taşınmak zorunda kalıyor. Ben bu tarz kentsel dönüşümü asla doğru bulmuyorum. Ve yerinde dönüşümün olmasını savunuyorum.

Kentsel dönüşümde yapılan projeler değer kazandırır

Kentsel dönüşüm alanı yapılırken, insanların sadece oturacağı yeri değil; sosyal donatı alanlarındaki okulların, ibadethanelerin, parkların yenilenmesi de bir kentin dönüşmesi için çevresi ve çehresini kapsayacak kentsel dönüşümde çok büyük önem taşır. Ataşehir’de ciddi anlamda kentsel dönüşüm yaşanıyor. Ve ciddi anlamda kentsel dönüşüm yaşanırken Ataşehir’in çehresi ve çevresi değişiyor. Örneğin; Bir arkadaşımızın yüz bin tl’lik bir arsası var. Bu arsasını müteahhide kat karşılığı veriyor. Bu müteahhit ise bu arsa karşılığında arsa sahibine 5 daire kendisine verdiğinde 100 bin tl’lik arsanın değeri milyonluk, bir dairenin değeri ise 600-700 bin TL oluyor. Kentsel dönüşüm olurken o arsa sahibinin hayatı da değişmiş oluyor.

Atatürk ve Yenişehir Mahallelerinde Nüfus Oturdu
Ataşehir’de 17 mahallemiz var. Öncelikle gelişmiş mahallelerimizden Atatürk Mahallesi’nden sonra Yenişehir Mahallesi gelmektedir. Yenişehir Mahallesi kutu gibi bir mahalledir. Özellikle mahalle nüfusu oturmuş ve belirli yaş seviyesinin çoğunlukta ikamet ettiği bir mahalledir. Mahallemiz sessiz, sakin ve diğer mahalleleri gibi kültürlüdür.

Yenişehir İmar İskan Bloklarındaki 15-20 Yıldır Bekliyor ve Yatay Mimarili Dönüşümü İstiyorduk

Yenişehir Mahallemizde de kentsel dönüşüm yaşanmaktadır. Bu kentsel dönüşüm devlet güvencesi TOKİ bünyesinde yapılmaktadır. İmar İskân Bloklarını kapsayan kentsel dönüşümü bu bölgede ikamet eden ve hak sahipleri olarak 15-20 yıldır bekliyor ve destekliyoruz. Yerinde sosyal donatı alanlarıyla yatay mimarili kentsel dönüşümü görmek istiyorduk.

İmar İskan’da Farklı Süreçler Yaşandı

Burada 15-20 yıllık bu süreçte farklı uygulamalar yapılmaya çalışıldı. Öncelikle buraya bazı firmalar girmeye çalıştı. İnsanlara bu firmalarca yapılan ön protokolde herkese ikişer daire verilebilecek pozisyondaydı. Ne hikmetse bu gelen firmalar yaptıkları çalışmalar sonrasında geri adım attılar. Sonuç olarak geri adım attılar veya attırıldılar. Gelinen süreçte Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı TOKİ aracılığıyla çalışma yaptı.

TOKİ’nin bazı işlemlerinde tutarsızlık var!
TOKİ’nin teklifi de dairelerinizi verin yerine daire verelimdi. Bizlerde bu protokole uyarak hak sahibi olarak gerekli işlemleri yaptık. Fakat burada yapılan işlemlerde tutarsızlık oldu. Öncelikle burada kısmi olarak hak sahiplerine tebliğ yapılırken, ben ve diğer birçok hak sahibine de tebligat iletilmedi. Sonrasında TOKİ Kentsel dönüşüm ofisini aradığımızda bir hanımefendi bize farklı bir protokol teklifi sunarak mevcut protokolün dışında üstü kapalı tehdit vari yaklaşımla kabul ederseniz bir miktar para, düşük metrekareli daire alacaksınız. Etmezseniz kamulaştırma yapacağız gibi tavır sergilendi. Bunun üzerine TOKİ Genel Müdürlüğü aradığımızda sadece orada kentsel dönüşüm yapıyoruz yanıtı ile geçiştirme yaklaşım sergilendi. Burada baskın bir anlayış ile oldu, bittiye getirmeye çalıştılar.

İmar İskan’da binalar yıkılıyor ama taşınan hak sahiplerinden IBAN alıp kira desteğini başlatmadı
Bizde esnaflık, kentsel alanında bizde müteahhitlik yapıyoruz. Biz bile önce hak sahibi ile kat karşılığı anlaşmayı noterde yapıyoruz. Daireyi boşaltması için noterden yazısını yollarız. Belediye ile birlikte kentsel dönüşüm sürecini başlatırız. Sonraki aşamada hak sahiplerine Çevre ve Şehircilik Bakanlığı aracılığıyla kira yardımıyla işlemleri ve başvuruları tamamlarız. Sonra insanları taşımaya başlarız. Şimdi ordaki arkadaşları tahliye ettiler. 1.5 aydır bazı hak sahiplerine IBAN bilgisi almasına rağmen kira desteği ile taşınma desteği yapılmadı. Ve bu insanlar farklı ilçelere veya mahallelere taşındılar. Günümüz şartında en kötü kira 1500 tl’den başlıyor.

TOKİ’nin resmi işlemlerde vatandaşa şeffaf süreci işletmesini istiyoruz
Tahliye edilen yerlerde insanların evleri talan, silahlara varıncaya kadar insanların hayatı risk edildi. Emniyetimiz gerekli önlemleri alsa da bu süreçte birçok insan kimliği belirsiz kişilerce darp edildi. Özellikle insanları baskın bir şekilde kış vakti tahliye etmek, pandeminin insanlara ekonomik faturasının yanısıra ön hazırlıksız bu şekilde iki farklı protokol sunmak insanları isyan noktasına getirdi. Sonra TOKİ, tepkilerin ardından herkese eşit daire vereceğini açıkladı. Hak sahibi olarak bana tebliğ edilen sözleşme görmedim. TOKİ burada hak sahiplerine tapuya gideceksin devrini yapacaksın, sonra biz burada alacağın evrak ile sana daire vereceğiz. Yarın ucu açık bir şey bu. TOKİ tarafından vatandaşlara; ne vekâlet, protokol sözleşmesi, teknik şartname nede hukuki şartname var. İnsanlar diyor ya neye göre ne veriyoruz.

İmar İskan Blokları önemli konuma sahiptir, vatandaşların mağdur edilmemesi en büyük arzumdur
Yenişehir Mahallesi bana göre Ataşehir’in gözbebeğidir. Üç tarafından otobana bağlanabiliyorsun. İzmit’e veya karşıya 20 dakika da gidebiliyorsun. 3-4 taraftan bağlantı yollarıyla merkez mahalledir. Buradaki vatandaşlarımızın mağdur olmaması en büyük arzumdur. Projenin hayırlı olmasını dilerim.

İnşaat sektöründeki gayrimenkul satışlarındaki artış döviz kuruna bağlı maliyetlerle orantılıdır

İnşaat piyasasında her şey dolar endekslidir. Bizim dolar ya da euro ile işimiz yok diyemiyoruz. Çünkü alınan ham maddeler(demir, kum) v.b. hep döviz üzerinden tl’ye çeviriliyor. Müteahhitte bir site yaptığında; asansöründen, otoparkına, güvenlik sisteminden havuzuna hepsini dairelere eşit bir şekilde yansıtmak zorunda. Bir dairenin fiyatı otomatik en az 400-500 bin tl’yi buluyor. Müteahhitinde bu daireyi satması lazım ki, sermayesini koruyabilsin.

İnşaat sektöründeki iflaslar ekonomik belirsizlikler ve yüksek faizlerdendi
Ancak, öyle bir noktaya geliyor ki süreç; ülkeninde içinde bulunduğu durum haliyle ekonomik belirsizliklerden dolayı vatandaşlar daire alamadığı için birçok firma batma noktasına geldi ve iflas etmeye başladı. Bu durumu gören devlet, bankalara yaptığı çağrı ile vatandaşlara düşük faizli krediler verilmeye başlandı.

Konut ve ticari gayrimenkul satışlarının önünün açılması ve inşaat piyasanın açılması için devletin inşaat firmalarına KDV gibi ödemelerde indirime gitmesi önemli adım olacaktır
Örneğin; X Bir vatandaşımız kredi çekecek. Kredi onaylandı. Alınacak dairenin %90’nına kredi çıktı. Müteahiti burada sıkıntıya sokan durum ise; dairenin rayiç bedeli üzerinden kredi çekilebiliyor. Müteahhitte daire karşılığı vatandaşa hem fatura hemde tapu masrafını karşılamak zorunda. X Vatandaşımıza 500 bin tl’ye verilen dairenin ortalama 100 bin tl civarı tapu harç bedeli ile fatura kdv yansıyor. Çünkü müteahhit 100 bin tl’lik masrafını 500’binin üzerine koymak zorunda kalıyor neden mi çünkü dairenin masrafı 400 bin Tl. Bu sefer müteahhit fiyatlara zam yapmış oluyor. Bu sefer vatandaş bu fiyata haksız kazanç diyor. Devletin pandemi süreci geçene kadar inşaat sektöründeki kalemlerdeki KDV’yi indirmesi gerekiyor. O zaman fiyatların düşmesiyle inşaat sektörü hareketlenir. Aksi taktirde bir sürü esnaf batar, iş yapamaz duruma gelir.