* Pandemi süreci öncesinde inşaat sektöründeki durum ile günümüz arasındaki farklar nelerdir?
M.G: İnşaat sektöründe nüfusun sürekli artması ile konut ihtiyacı ortaya çıkmaktadır. Pandemi öncesinde inşaat sektöründeki işler kısmende olsa ortalama düzeyde seyrederken, pandemi ile birlikte hazırlıksız yakalanan inşaat sektörü kısıtlamalar ve alınan kararlar nedeniyle dalgalanma yaşadı. Pandemi içerisinde devletin kredi oranlarında uygulamış olduğu faiz düşüklükleri ile birlikte geçici rahatlama olurken bu süreçte gayrimenkul satışları hızlandı. Fakat daha sonra döviz kurlarının artmasından dolayı inşaat ham madde maliyetleri inanılmaz derece de artış yaşadığı için çoğu firma sektörden çekilmek zorunda kaldı. Hatta bazı firmalar bu süreçte iflas etti. Mevcut hali hazırda inşaatı devam eden firmalar ise bu süreçte duraksama sürecine girdi. Sektörün önde gelen markaları, elit diye tabir ettiğimiz yerlerdeki inşaatlarına devam ederken kırsal gelişim aşamasındaki yerlerde ise inşaat yatırımlarını durdu. Bunun nedeni, döviz kuruna bağlı dalgalanmaların her geçen gün artması ve her gün ham madde fiyatlarına gelen zamlar sektörü olumsuz etkiledi. 2019'da bir inşaatın m2 maliyeti 2 bin tl iken 2022 yılında bu maliyet 5 bin tl'nin üstünü buldu. Hal böyle olunca birikimi olan firmalar, borçlanma yöntemi ile ellerindeki yatırımlarını bitirip satmaya çalışıyor. Pandemi sürecinde inşaat sektöründe %400 oranında zamlar söz konusu oldu.
* İnşaat sektörünün hareketlenmesi için nasıl bir atılım yapılması gerekiyor?
M.G: İnşaat sektörünün hareketlenmesi için döviz kurlarının müdahale edilip, acilen düşürülmesi gerekiyor. İnsanlardaki alım gücünü arttırabilmek adınada banka faizlerinin düşürülmesi şart. Özellikle devletin son dönemde almış olduğu önemli kararlar var. Bu kararlardan bir tanesi hak sahiplerinin kendi binalarını kentsel dönüşüm kapsamında yerinde dönüştürmesi için kredilerde vade ve faiz oranlarına yönelik yeni kararlar aldılar. Bu kararlar günümüz koşullarında daha çok konutun dönüşmesi için önemli bir adımdır. Ancak, ekonomik iç ve dış etkenler insanların risk alıp kentsel dönüşüme borçlanarak risk alıp odaklanamalarına sebebiyet vermektedir. Bankaların, devlet gibi düşük faizli kredi limitlerini arttırması gerekiyor. Ancak bu şekilde sektörün hareketlenmesi ve inşaatta yerinde kentsel dönüşüm oranları artmış olacak.
* Gayrimenkullerin pandemi sürecinde değerlerinin artmasını nasıl değerlendiriyorsunuz?
Gayrimenkullerin değerlerinin artmasındaki en büyük etken günümüz konjektöründe satıcı tarafından hiç bir anlam ifade etmemektedir. Çünkü döviz kurları ile birlikte maliyetlerde bir o kadar artmıştır. Alıcı tarafından bakıldığı zamanda büyük oranda artış olduğu için alım gücü düşmüştür. Yani aslında gayrimenkulün fiyatının artması alıcı ve satıcıya da sıkıntı vermektedir. Ayrıca pandemi sürecinde insanlar evde kalarak, yatırımlarına yön vermeye çalıştıkları için internet ortamında belirli markalar aracılığıyla kiraya vermek veya satmak için ön piyasa araştırmasını kolaylıkla yapabilmektedir. Bu durumda şöyle bir sonuç çıkar ortaya, kendi mahallesinde veya bulunduğu lokasyonda satmak veya kiraya vermek istediği gayrimenkulü başkalarından görerek fiyatlarında artış yapmaktadır. Buda belirli emlak sektöründeki kişilerin ortak hareket etmesi, fiyat politikası belirlemesi sonucunda yukarı eğimli yani zamlı satışlar veya kiraya vermeleri tetiklemiştir.
* İstanbul'da özellikle yeterli konut stoğu mevcut mudur?
İstanbul'da yeterli konut stoğu mevcut değildir. Aslında düzgün yeterli konut stoğu mevcut değildir. Sosyal donatı alanları yeterli olmayan, ortak kullanım alanı yeterli olmayan konut stokları bulunmaktadır. Burada da yine, yerinde kentsel dönüşüm ile stok alanlarını arttırırken insanların sosyal yapılarını harekete geçirecek ve rahat ettirebilecek konutlar yapılmalıdır. Yani her yere bir bina dikelim anlayışı ile değil. Ada bazında siteleşme olurken depreme dayanıksız eski binaların yıkılması ve devlet garantörlüğünde sosyal donatı alanları fazla olan yeni konutlar yapılması gerekmektedir. Bundan üç yıl önce İstanbul nüfusu 13-14 milyon iken bugün resmi olmayan rakamlara göre 20 milyon civarı hem türk hemde yabancı vatandaşları ağırlamaktadır. Bazen haberlerde dahil bir evde en az 10 kişinin birarada yaşadığını, oda bazında bile kiralamalara şahitlik ediyoruz. Buda İstanbul'da acilen yerinde kentsel dönüşümlerinin yapılması gerektiğini, imar bekleyen ilçelerinde biran önce imarlarının çıkarılarak dönüşmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.
* Ataşehir'in imar planlarının çıkması ile birlikte hak sahiplerine önerileriniz var mıdır?
İstanbul Türkiye'nin parlayan yıldızıdır. Ataşehir'de İstanbul'un gözbebeği ve marka şehridir. Öncelikle Ataşehir ilçe olduktan sonra kurucu başkanımız Battal İlgezdi ve ekibinin çalışmaları ile bölgede ciddi anlamda değerler arttı. Buda hem Ataşehir halkının sosyo ekonomik durumunu arttırdı. ataşehir'de 7/24 hayat devam ediyor. Diğer ilçelerde yaşayan vatandaş Ataşehir'deki sosyal, kültürel etkinlik alanlarına ilgi göstermektedir. 6 mahalleyi kapsayan imar planlarının geçtiğimiz ocak ayında İBB Meclisi'nde kabul edilmesinin ardından Ataşehir Belediyesi tarafından 1/1000'lik yani detay planlarının netleşmesi son derece halkımız için önemlidir. Firmaları sözleşme yapmadan önce mutlaka araştırın, sorgulayın ve danışın. Bu son derece hak sahipleri için önemlidir. Mümkün oldukça imar planlarında en önemli kolaylık ada bazında dönüşüm olacağı için bu tür çalışmayı yapan firmalarla hak sahipleri olarak görüşmeniz son derece önemlidir.
