AREA MİMARLIK
EROL TEPEBAŞI
  • 01 Şubat 2018, Perşembe 22:28
AV. VAHİTKAYA

AV. VAHİT KAYA

KENTSEL DÖNÜŞÜM HAKKINDA SORULAR VE CEVAPLAR

İnsan doğasından doğan ve bu denli eski bir tarihe dayanan kentsel dönüşüm çalışmaları ülkemizde özellikle 1999 Marmara ve Düzce depremlerinde yaşanan yıkımlar ile kendilerini gösteren kentleşme ve yerleşme sorunları üzerine hız kazanmıştır. Yaşananlar da göstermiştir ki Türkiye’de kentlerde aşırı nüfus yığılmaları, afet riskleri, yanlış yer seçimleri gibi çeşitli nedenler kent yenileme ihtiyacı doğurmaktadır. Çalışmaların genel odak noktası afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemeler şeklinde belirlenmiştir. Böylelikle kaçak yapıların önüne geçilecek ve depreme dayanıklı olmayan riskli binalar yeniden yapılarak olası doğal afetler sonucu oluşacak zarar en aza indirilecektir. Bu doğrultuda 2012 yılında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun yürürlüğe girmiştir. 

6306 sayılı kanun ile riskli alan, riskli yapı ve rezerv terimleri hayatımıza girmektedir. Buna göre can ve mal kaybı risklerinin birlikte bulunduğu alanlar Bakanlar Kurulu veya ilgili idarece riskli alan olarak ilan edilebilir. Riskli yapı ise riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü ta-
mamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı” ifade eder. Can ve mal emniyeti bakımından risk taşıyan bir yapının riskli alanda bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, yapılacak tespitler sonucunda sorun görülmesi durumunda güvenli hale getirilmesi gerekecektir. Ancak, Kanun düzenlemesinde sadece can ve mal emniyeti riski nedeniyle bir yapının dönüştürülmeye tabi tutulmayacağı, ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların da riskli yapı kabul edilerek müdahalede bulunulacağı anlaşılmaktadır. Tüm bunların sonucunda riskli alan ya da riskli yapı ilan edilmesiyle dönüştürmeye konu edilen yerlerde yaşayan insanlar için barınma ihtiyacı ortaya çıkacaktır. Bu noktada 6306 sayılı kanun yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları rezerv alanı ilan etmiştir.

Riskli yapıların tespiti masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılabilir. Bunun dışınca Bakanlar Kurulu tarafından rezerv veya uygulama alanı olarak ilan edilen alanlardaki yapılar da riski yapı ilan edilebilir. Bu alanlarda bulunan yapılar için yapı sahipleri, risk tespiti başvurusunda bulunmalıdırlar. Aksi halde bu tespit Bakanlık ya da Belediye tarafından yaptırılacaktır. Tespit sonucunda yapı riskli ilan edilirse can ve mal kaybını engellemek adına riskli yapı bir an önce yıkılmalıdır. Bina sahipleri, Bakanlıkça veya idarece yaptırılan risk tespitine karşı on beş gün içerisinde itirazda bulunabilir. İtirazın üzerine Bakanlığın talebiyle meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır. 


Belirlenen bilirkişi heyetinin verdiği karara karşı da yargı yolu açıktır.Risk tespitinin kesinleşmesi ile yıkım ve tahliye aşaması başlar. Yapıların yıkılmasında öncelikle yapı sahipleri ile anlaşmaya gidilmeye çalışılır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere, bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir. Yıkım yapılmadan önce yapı sahiplerine altmış günden az olmamak şartıyla süre verilir. Bu süre içerisinde yıkım, yapı sahipleri tarafından gerçekleştirilmezse yıkımın idari makamlarca yapılacağı belirtilerek tekrar süre verilir. Verilen bu süre içerisinde de yapı sahibi yıkımı gerçekleştirmezse yıkım kamu eliyle gerçekleşir ve masraflar yapı sahibine yüklenir.  

Tahliye ve yıkım kararından sonra ise riskli bulunarak yıkımına karar verilen yapıların, arazilerin tapu kaydı arsaya dönüştürülür. Arsa, malikleri adına payları oranında tescil edilir. Yıkım sonrasında esas, parsellerin sahipleri tarafından değerlendirilmesidir. Bu çerçevede arsa payı sahiplerinin otuz gün içerisinde karar almaları beklenir. Arsanın nasıl değerlendirileceği konusunda paydaşlar, kendi hisseleri oranında oy hakkına sahiptirler. 6306 sayılı kanun öncesinde oy birliği aranırken kanunun kabul edilmesiyle birlikte oy birliği yerine 2/3’lik yeter sayısı getirildi. Otuz gün içerisinde 2/3 oranında çoğunluk sağlanması durumunda bu yönde hareket edilir. Bunun dışında 2/3 ile alınan karara iştirak etmeyen 1/3 arsa payının açık artırma sureti ile satılması için artık binanın yıkılmış olması şartı kaldırıldı. Böylece 2/3 ile karar alınması ve toplantı sonrasında karara katılmayanlara 15 günlük uyarı ihtarnamesinin gönderilmiş olması yeterli hale getirildi. Açık artırma ile de satışın gerçekleşmemesi halinde rayiç bedel Bakanlıkça ödenerek pay hazineye aktarılır. Ayrıca 2/3 çoğunluğun sağlanamaması Bakanlık tarafından acele kamulaştırma kararı verilmesinede yol açabilir. Kamulaştırma kararı sonucunda değerin 1/5’ i ödenir geri kalan taksitlenerek ödeme yapılır. İşlemler usulüne göre yapılmazsa muhalif olan maliklerin tedbir kararı talep edebilmeleri mümkündür. Tedbir kararı ya da yürütmeyi durdurması kararı süreci durduracaktır. 

Arsa payı sahibi ve müteahhitler güven duydukları ilişkiler kurmak isterler. Müteahhidin arsa payını alması veya onlar adına satış gerçekleştirebilmesi ciddi sıkıntılar içermektedir. Kanaatimizce yasanın hazırlanma aşamasında anayasal mülkiyet hakkı ve Anayasa ile koruma altına alınan birçok kamusal hak ve yarar, bu yasa yapılırken dikkate alınmamıştır. Bu nedenle uygulamada büyük sıkıntılar yaşanması yüksek ihtimal dahilindedir. Ağırlıklı sıkıntı hizmet alamamaktan doğuyor. Pek çok davada müteahhitlerin önemsemedikleri gözden kaçırdıkları küçük bir ayrıntı bile çok ağır sonuçlar doğurabiliyor. Herşeyden önce mağduriyetlerin yaşanmaması için arsa payı sahipleri tedbirli hareket etmeli, sürdürülebilir ve kendileri adına sağlam teminatlar içeren sözleşmelere taraf olmalıdırlar. Müteahhitler ise arsa konusunda titiz çalışmalı ön denetim yaparak sağlam güvenceler içeren sözleşmeler kurmalıdırlar.
 


MAKALEYE YORUM YAZIN

Dikkat! Suç teşkil edecek, yasadışı, tehditkar, rahatsız edici, hakaret ve küfür içeren, aşağılayıcı, küçük düşürücü, kaba, pornografik, ahlaka aykırı, kişilik haklarına zarar verici ya da benzeri niteliklerde içeriklerden doğan her türlü mali, hukuki, cezai, idari sorumluluk içeriği gönderen Üye/Üyeler’e aittir.


Fikret Durğun Fikret Durğun 05.02.2018 20:52

Tespitler yerinde,bilgilendirici,yön verici,açiklayici olmuştur.Emeklerinize saglik.

HABER İHBAR HATTI
yukarı çık